Assurance loyers impayés (GLI) : fonctionnement, coût et conditions

Qu'est-ce que l'assurance loyers impayés (GLI) ?

L'assurance loyers impayés (GLI) est un contrat souscrit par le propriétaire bailleur auprès d'un assureur pour se protéger contre le risque de défaillance de paiement d'un locataire. Elle prend en charge le versement des loyers et charges impayés, dans la limite d'un plafond et d'une durée définis au contrat, ainsi que, souvent, les frais de procédure et certaines dégradations locatives. Son coût représente généralement entre 2 % et 4 % du loyer annuel charges comprises.

Comment fonctionne la garantie loyers impayés ?

Concrètement, dès qu'un locataire ne règle plus son loyer, le propriétaire déclare le sinistre à son assureur après une période de carence, souvent d'un ou deux mois. L'assureur indemnise ensuite le bailleur selon les plafonds prévus, pendant que les démarches de recouvrement, voire de procédure judiciaire, sont engagées en parallèle, généralement prises en charge par l'assurance elle-même.

Quelles conditions faut-il remplir pour souscrire une GLI ?

L'assureur exige que le locataire présente un dossier solvable au moment de la signature du bail : un taux d'effort (part du loyer dans les revenus) qui ne dépasse généralement pas un tiers des revenus nets, un contrat de travail stable ou une situation assimilée, et des justificatifs complets (avis d'imposition, bulletins de salaire, pièce d'identité). Le bail doit être conforme à la loi du 6 juillet 1989 et le logement loué à titre de résidence principale, meublé ou non. Si le dossier du locataire ne répond pas aux critères, l'assureur peut refuser la garantie ou l'accorder sous conditions particulières.

Que couvre exactement la GLI ?

Selon les contrats, la garantie inclut le paiement des loyers et charges impayés, les frais de contentieux et d'huissier, parfois la prise en charge des dégradations locatives constatées à l'état des lieux de sortie, et en option une garantie vacance locative ou une protection juridique. Les plafonds d'indemnisation (montant mensuel maximal et durée totale, souvent jusqu'à 24 ou 36 mois) varient fortement d'un assureur à l'autre, il est donc essentiel de comparer les conditions générales avant de souscrire.

Quel est le coût d'une assurance loyers impayés ?

Le tarif de la GLI oscille en général entre 2 % et 4 % du loyer annuel charges comprises, avec des variations selon l'assureur, le type de bien, le niveau de garanties choisi et les options souscrites (dégradations, vacance locative, protection juridique). Une franchise peut également s'appliquer avant le déclenchement de l'indemnisation. Pour un suivi rigoureux des loyers, quittances et relances, un outil de gestion locative comme Bailivo permet de centraliser les paiements et de détecter rapidement un premier retard, ce qui facilite la déclaration du sinistre auprès de l'assureur.

GLI ou caution solidaire : que choisir ?

La caution solidaire, gratuite, repose sur la solvabilité d'un tiers (souvent un parent) qui s'engage à régler les loyers en cas de défaillance, tandis que la GLI mutualise le risque via une cotisation payante. En principe, un bailleur ne peut pas cumuler GLI et caution solidaire pour un même locataire, sauf exceptions prévues par la loi, notamment pour les logements étudiants. Le choix dépend donc du profil du locataire et du niveau de sécurité recherché par le propriétaire.

Foire aux questions sur la GLI

La GLI est-elle obligatoire pour louer un logement ?

Non, l'assurance loyers impayés n'est pas une obligation légale. Elle reste une démarche facultative mais fortement recommandée, en particulier pour les bailleurs qui n'ont pas de garant personnel ou qui souhaitent sécuriser leurs revenus locatifs, surtout lorsqu'ils gèrent le bien sans intermédiaire, par exemple via une solution comme Bailivo pour comparer les coûts de gestion.

Peut-on cumuler la GLI avec la garantie Visale ?

Non, en règle générale. La garantie Visale, proposée gratuitement par Action Logement, et la GLI souscrite auprès d'un assureur privé ne sont pas cumulables pour un même locataire et un même bail. Le bailleur doit choisir l'une ou l'autre solution selon l'éligibilité du locataire à Visale.

La cotisation GLI est-elle déductible des impôts ?

Oui, sous le régime réel d'imposition des revenus fonciers, la cotisation d'assurance loyers impayés est déductible des revenus locatifs bruts, au même titre que d'autres charges (travaux, intérêts d'emprunt, frais de gestion). Ce mécanisme n'est en revanche pas applicable dans le cadre du régime micro-foncier, qui applique un abattement forfaitaire global. En cas de doute sur votre situation, il est conseillé de consulter un expert-comptable ou l'administration fiscale.

Sources

• Service-public.fr
• ANIL - Agence nationale pour l'information sur le logement
• Impots.gouv.fr
• Légifrance